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2018年成都房价走势预测 :限购、限贷、限价、限售、限商”等增加炒房成本

发布时间:2018/08/24 观点 浏览次数:85

现在买房是每个成年人最头疼的事,毕竟没房子,就像是个流浪的孩子。不是不想买房,而是高高在上的房价和自己可怜的存款,不成正比。不过最近有人说,2018成都房价即将暴跌?这是真的吗?2018年成都房价预测,具体如下。

 

 

 
成都房价近半年上涨29.8%,仅次于杭州2018成都房价即将暴跌?

从今年3月底开始,全国各地刮起了一阵房地产市场调控风暴,从这半年房价累计涨幅看,总体取得了较好的稳定房价成效。

大数据房价指数显示,苏州、深圳、厦门、郑州、南京、太原、大连等7个城市,半年房价累计上涨幅度在10%以内,廊坊、北京、田径、合肥、上海5个城市的房价还出现下跌倾向。重庆、长沙、济南、佛山等城市的房价,在近几个月的表现中也逐渐平稳。

但成都、杭州、广州等城市的房价仍有上涨趋势,成都近三个月房价上涨了14.94%,近半年上涨了29.8%,涨幅仅次于杭州。

9月份,成都的平均房价为13271/㎡,成都10月的平均房价为14700元/㎡,高新区、锦江区仍是遥遥领先,破2万大关!

从这个形势来看,2018年成都房价暴跌可能性实属不大!

 

2018年成都房价走势预测

成都楼市从最初的限购逐步升级到“限购、限贷、限价、限售、限商”等,政策升级的目的是增加炒房成本,尽可能把投资客挤出楼市,但无形中刚需也很受伤。伴随着政策的升级,成都楼市也经历了从年初开发商毛胚变精装的变相涨价、首付逐渐提高直至“全款往里走,按揭的不要堵门口”;最后变成了几个全款客户抢一套房子的过程。

那么,今年的成都房价在这一过程中发生了哪些变化,2018年的成都楼市又会怎么样呢?

大环境影响下的成都房价

今年7月的成都人才落户和把二圈层纳入中心城区范围让成都正式进入“双核联动、多中心支撑”的发展模式。

成都老城区和天府新区是成都发展的两个核心,加之很多人看好天府新区的发展,大部分都选择落户到天府新区,虽然从地理位置上看天府新区处在二圈层,但有前述原因支撑也导致了天府新区房价涨幅最快。

人才落户也产生了一批新的购房需求,但新房限价使很多项目无法如期取得预售证而导致市场供应也严重不足。这种人为造成的需求和供应矛盾也是拉升房价的一个原因。

从9月的成都房价地图来看,高新和锦江均价最高。成都房价目前领头的金融城、攀成钢房价基本3万出头 、 东湖和大源房价2.5万左右 ,三环附近稍成熟一点的板块房价也在两万上下。

 

二手房价格一路走高

从几个板块的二手房小区对比去年调控前后至今的房价涨幅来看,从去年10月到现在,二手房涨幅很多都已经翻倍了。

1、高新区金融城板块,该板块的南苑小区是08年的盘,4室2厅203.01平米,2016年3月1日成交价,328万,1.6万/平米。到10月份,同户型成交515万,单价2.5万/平米,最新成交是9月22日,总价717万,单价3.5万/平米。从去初到现在翻了一倍还不止,比刚调控时也上涨了40%。

2、锦江区东湖板块,翡翠城二期 3室2厅 152.4平米,今年9月26日,成交总价412万,2.7万/平米,同户型,去年9月6日,成交价218万,单价1.56万/平米,一年时间涨幅也接近了90%。

3、沙河堡板块,万科金润华府 2室2厅 65平米,去年1月成交83.8万,单价1.29万/平米。去年9月24日,成交90万,单价1.39万/平米。今年9月25日成交价,160万,单价2.4万/平米,同户型。去年调控前涨幅不大,调控后却恨劲涨了一下,离翻倍也不远了。

4、金牛区西岸观邸, 3室2厅 92.89平米,今年9月28日成交158万,单价1.7万/平米,同户型,去年10月6日成交96万,单价1万左右,去年1月份,成交价大概九千上下,调控前比较稳定,调控后反而快速上涨了70%。

5、天府新区麓山国际半月湾, 2室2厅 98.12平米,今年9月19日170万成交,单价1.7万,去年9月份,单价八千多到一万都有,去年初单价还只有六七千的样子。涨幅已经不止翻倍了。

因为今年6、7月份开始,很多开发商要求付全款买房,将不少资金不足的人挤向了二手房市场。所以前阵子盛传有二手房业主要求众多买房者排号价高者得也就见怪不怪了。

新房与二手房价格倒挂

因新房受到政府限价的影响,导致很多开发商不愿按政府指导价办理预售证,而政府很明确,开发商不接受指导价那就别想办预售证。这种开发商与政府博弈的结果就形成了变相捂盘的结果。供应量少了而需求还很旺盛的情况下使得新房与二手房价格倒挂也是必然现象。

也有部分楼盘在售指导价明显低于周边楼盘价,但开发商脑洞大开:采用渠道费、茶水费、关系费、装修费等方式变相加价,最后的售价,跟限价不限价没多大区别。对购房者而言反而增加了成本,有些费用连收据都没有一个,而购房者只能自求多福能顺利买到自己看中的楼盘。

 

调控了,房价还一路上涨

从2016年10月1日成都开始出台调控措施,此后的政策升级,限购限价限贷限售限商一股脑儿上齐了。中心区除青白江区以外全部限购2年,新房二手房要求限售3年,限购区二套房首付6成,个别区7成。

其实,成都去年10月份出台限购时,但大部分地区涨幅不大。但随着高新区和天府新区的限购政策出台,原先观望的购房者开始担心自己将被限购而果断下手。这样抢一波然后政策补一刀,加之后续供应不足,房价也就一路涨上来了。

要知道,同一个城市,不同的片区,虽然房价有差异,同一个片区,房子也因为新旧和品质价格会有差异,但购房者或者投资者会不断寻求洼地,然后填平。同一轮行情中,有些配套后达的地方,涨幅会偏大,而落后地区涨幅则稍低一些,但不至于其他地方翻倍了,我这里不涨或只涨4一点儿,聪明的购房者一定会很快去将这个差距填补起来。

国庆前二圈层土地拍卖楼面地价都突破了万元门槛。有的地方甚至出现面粉贵过面包的现象,比如大面镇新房由于限价才1万左右而,二手房价格已达1.4万左右。而最近成交的土地楼面地价已经超过新房售价,导致很多人看涨区域未来房价。

全民看好成都后市

成都购房者对成都房价,一直是自信心爆棚,一片看涨,理由如下。

1、人口基数大。成都有1600万人,国家中心城市。和沿海地区比起来,成都房价还不到别人的一半。

2、土地供应少。土地供应少导致地价高进而形成房价还会更高的预期。

3、人为释放需求。成都做法为借棚户区改造大量拆迁,基本上都是货币补偿,短期内形成大量需求,使需求显得很旺盛。

4、新盘被限价,抢到就是赚到。

5、容积率降低。以前成都住宅容积率至少在3左右。以后分区限定容积率。另外新拍地砍去公共租赁住房和人才公寓占比,新房供应缩水严重,后市集体看涨。

总之是政府想推高房价,开发商和炒房客主动配合,拆迁户和刚需被动加入,形成现在房价涨不停的状态。

目前在成都购房的活跃群体中,主要有三类人,一是有资格不得不买的刚需,其次是改需,还有部分长线投资的炒房者。但限购和限售政策还是把不少外地投机炒房客给拦住了,转而投向成都的商业和类住宅产品。

成都2018年房价走势预测:短期趋稳,长期缓涨

实际上,国庆前火爆的土拍市场也在国庆后渐渐降温。国庆前动辄楼面地价过万的区域从国庆后拍卖的几宗地情况来看,降温不少,还有零溢价率成交的地,这在以前除了人才公寓外是没有过的事情。

据6月下旬成都市公布的住宅用地中期规划, 2017年-2021年,成都年均城镇住宅用地供应量将达到786公顷(786万平米),按2.5的容积率算,约2000万平米建面,以这几年的新房平均成交量来看,只能算达到供需平衡的水平,而且将来大部分的供地将会集中在二三圈层。

2015年的人口普查结果显示,成都市主城区常住人口达529.54万人,比2000年增加182.49万人;近郊的二圈层常住人口为429.63万人;远郊的三圈层常住人口为445.59万人。

成都作为省会城市又是国家新一线城市,对周边的人口吸附能力还是比较强的。长期来看,成都成为2000万人口的特大城市不会太远。近几年,成都中心城区人口增速将会放缓,而二三圈层人口预计会引来快速增长期,尤其是新划入中心城区的二圈层增速会更快。

这一波翻倍暴涨后,随着调控政策的深入、严控消费贷使得资金进入楼市的路子越来越窄以及租赁住房、人才公寓的大量上市会慢慢熄火,成都将会迎来一个两年左右的房价平稳期,平稳期之后根据调控目标(房地产长效机制落地)来看应该是一个长期缓慢增长的过程,去年那种暴涨的机会是不可能出现的了。

成都房价相关问题答疑(答疑来自企鹅社区)

成都房价未来半年如何?刚需现在可以入手吗?

我是蛇精:说个最简单的,城市始终要发展,发展就意味着今时不同往日十年前和十年后的差别你当清楚,买不买房没有值不值得,那是投资想法,需要就买,全款不行就按揭,总之现在需要尽量现在买。

莫凡:刚性需求,你就别挑买的时间了,能上车才是正道,房价是涨是跌跟刚需一点关系没有,因为你没房,埋得第一套房不管是涨是跌你也不会卖,所以你管人家涨不涨跌不跌 能上车赶紧上。

萨迪:你告诉我现在刚需怎么入手,便宜的要全款,付得起全款的都是土豪,要么就贵的要死而且还是大户型,让刚需怎么活。

画外音:能怎么办?刚需也很无奈啊。别管什么走势土拍潜力板块,遇到你看上眼的,又在自己支付范围内的,直接买!要么买市区二手房,往三环里面走,零几年建的电梯高层,价格一万二三,也是不错的选择。

成都房价暴涨的局势下,哪些楼盘稳如泰山似的没咋涨?

星-无痕6R2M:双流龙桥路宗申赛纳维商业产权公寓13年买的,涨了一千多,还不好出手。算下来还不够利息。

懒鹅-CBAH:果堰村的兴元嘉园周边的房价都1.8w左右了,兴元的房价才1W左右,都怪那烂物管。物管太重要了。

星-无痕6R2M:双流龙桥路宗申赛纳维商业产权公寓13年买的,涨了一千多,还不好出手。算下来还不够利息。

画外音:想捡漏的赶紧切,房子嘛,反正都是住嘛,没有涨价自然是有缺点的,只要缺点是在你接受的范围之内,小区没有太大的硬伤,就没得问题。不过,考虑投资的还是谨慎些。

大家觉得公寓可不可以买?

回答1:如果公寓的价格和周边住宅相处低于20%还是可以买的,但是要考虑清楚,公寓可能不通气,商业水电也很贵!产权40年还不能上户口

回答2:看位置,看交通,离上班地方不远;对发展中的大城市来说,公寓是刚需购房人群的大趋势,北上广大部分刚需外地人都会考虑买公寓,住宅对她们来说太贵了;建议你可以大品牌的公寓,梯户比不要太高,最好能通气,一定要交通方便,考虑其以后你换房,潜在的投资、出租价值。

回答3:买得起,住不起。就算用来出租,我是租客的话也不会租公寓,除了水电贵以外,有些不通气,物业费也贵,就拿我们小区来说,住宅物业费是2.6,公寓是4.8.。。。这么贵的住宿成本是不是住不起呢

画外音:成都现在限购,住宅买不了,或者手里的资金有限,就转投公寓。其实我个人还是不建议购买公寓:一是公寓自身的一些属性,产权40年,不通气,水电费高,这些都是后期要考虑的问题;二是目前大环境都是打压投资,对商住房没有一点利好政策。所以,你懂得。

 

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